Den store guide til Flexlån

Her kan du læse alt der er værd at vide om flexlån – realkreditlån med variabel rente.

Når du skal købe hus skal du vælge et realkreditlån, og her er der mange at vælge imellem. Blandt andet skal du vælge imellem om du vil have et fastforrentet lån eller et flexlån. Hvis du har luft i økonomien og godt kan tåle renten svinger, så er flexlån ofte det bedste valg. I denne artikel kan du læse mere omkring flexlån.

Flexlån er helt unikt for Danmark – du ser ikke helt det samme i andre lande. Når man siger flexlån så mener man et realkreditlån med variabel rente – men rent faktisk er navnet et registreret varemærke af et af realkreditinstitutterne Realkredit Danmark. Det var et produkt de lancerede i 1996, og siden er de blevet meget populære. Andre realkreditinstitutter kalder dem også for Rentetilpasningslån. Det er altså det samme som et flexlån.

Et flexlån fornys eller refinansieres med et vist interval. Det kan være hvert år, hvert 3. år, hvert 5 år eller lign. Når det sker får man en ny rente, og den kan så både være lavere eller højere. Et flexlån der fornys hvert år kaldes et F1 lån, et der fornys hvert 3. år kaldes et F3 lån, et der fornys hvert 5. år kaldes et F5 lån osv.

Du har altid muligheden for at indfri et flexlån og så konvertere det til et andet lån. Men har du fx. et F5 lån og vil konvertere det allerede efter 3 år, skal du være opmærksom på at det beløb du skal betale for at indfri lånet bliver til markedskursen, ikke kurs 100 (som gælder for fastforrentet lån). Hvis fx. du har lånt 1 million kroner og dette skal indfries til kurs 95 betyder det at du skal betale 1.050.000 kroner, altså du taber 50.000 kr.

En tommelfingerregel siger, at over tid vil flexlån altid være billigere end et fastforrentet lån. Også når man tager højde for den usikkerhed der er omkring stigende renter. Den største ulempe er derimod, at når renten stiger betyder det også at du skal have flere penge op af lommen, og så koster det mere. Det skal du have råd til i din økonomi, så hvis du har sat dig for hårdt i økonomien, kan flexlån være et problem.

Usikkerheden er størst jo kortere perioden er, før lånet bliver refinansieret igen. Derfor er renten også lavere på et F1 lån end på fx. et F5 lån – og selvføgelig også end på et fastforrentet lån.

Bidragssatsen

Udover renteudgifterne så er der også andre udgifter forbundet med et flexlån. Et af dem er den såkaldte bidragssats. Bidragssatsen er et gebyr til realkreditinstituttet som de tager for at administrere dit lån. Når du låner penge gennem et realkreditlån sker det nemlig ved at der bliver udstedt nogle obligationer til dem som du låner penge af. Renterne du betaler går direkte til dem, men bidragssatsen beholder realkreditinstituttet selv.

Generelt er det sådan at jo større usikkerhed om et lån, desto højere bidragssats. Så et F1 lån har en højere bidragssats end et F5 lån. Herudover vil et afdragsfri lån også have en højere bidragssats. Bidragssatsen er også højere desto større del af din bolig som lånet finansierer. Netop derfor kan det nogle gange være en fidus at mikse lån, fordi du så opnår en lavere bidragssats.

Kursskæringen

Så er der også noget der hedder en kursskæring. Når realkreditinstitutterne sælger obligationer for dig, for at du kan få pengene for lånet, skærer de en procentdel af lånet og beholder selv. Den hedder kursskæringen og er ca. 0,3%.